上海市房地产行业分析(项目报告)

第一节 上海房地产具体类型发展史

一、土地、房屋

元至元二十八年（1291年），上海批准立县，辖区土地面积约2000平方公里（约合300万市亩）。以后几经析地，分立青浦县、南汇县及川沙厅，清道光二十三年（1843年）上海开埠时面积约为600平方公里（约合90万市亩）。开埠以后，上海被分成华界（注：租界以外中国政府管理的地区，当时官、私文书及口头均习称“华界”，虽不规范，但含义清楚，为行文方便，仍沿用之。）、租界，但总面积未发生大变化。其中，租界的面积从最初英租界的840市亩，发展到民国3年（1914年）公共租界和法租界的总面积49223市亩。民国16年，上海特别市成立，在原上海、宝山两县基础上作了调整，面积约89.6万亩（包括时称“特别区”的两租界）。1949年上海解放时，土地面积约618平方公里（约92.6万亩）。1950年以后，上海市行政区划多有变化，加以围垦滩涂，土地面积大幅度增长。1995年，总面积（包括浦东新区、13个市区和6个郊县）已达6340.5平方公里（约合951万市亩）。

开埠前上海县城内已有一些精致的园林住宅，但一般民居多为砖木结构低矮房，俗称“三合院”，或“本地房子”、“老宅基”。开埠后外国人开始在外滩（TheBund）建造券廊式房屋（二层砖木结构，室外筑大拱门，敞开式游廊）。19世纪60年代起，西洋式的房屋在租界大批兴建，与之同时，随着国内各地移民大量进入上海，适应中国居民习惯的石库门房子及中西合璧的新式里弄也大批出现。19世纪末，随着大工业的兴起，在上海东区、西北地区及浦东沿浦一带又建起大片厂房和棚户简屋。本世纪二三十年代，现代化的大厦在外滩和租界拔地而起，花园别墅也大量增加。同时期内，华界闸北不仅出现了大片石库门和新式里弄住宅，也出现少量高层建筑。八一三日军狂轰滥炸，这些建筑几乎被夷为平地。战后虽有恢复却大多只是新、旧式里弄和棚户简屋了。

1949年以后，上海市人民政府为了迅速改善劳动人民的居住条件，先后建造了曹杨新村、长白新村、控江新村等工人住宅。上海的居民及工厂在50～60年代初，有较大幅度地增长。但这以后住宅建设长期停滞，造成了住房的严重紧张。1978年以后，开始大规模的住宅小区建设，特别是90年代以后随着浦东开发开放，住宅建设空前发展。1995年，上海市区房屋达到22094万平方米，约为1949年的4.72倍。人均居住水平，亦从解放初的3.9平方米提高到8平方米。

二、私营房地产业

上海开埠前，土地、房屋早有买卖和出租，但还没有形成以营利为目的，为出卖出租而买而建的商品经济形态的房地产业。

上海开埠后，外国人永租土地办法的规定，道契的颁发，使租界内土地转租，变得迅捷便利，为房地产市场的建立，创造了条件。小刀会起义后，租界人口骤增，冲破了华洋分居的限制，成为房地产业形成的催化剂。清咸丰四年（1854年）《租地章程》的修改，删去了租地亩数和不得加价转租、不得建房租与华民等限制条文，扫除了房地产自由经营的障碍，为房地产进入市场铺平了道路。19世纪50年代，上海外贸迅速发展成为全国中心，从而带动了内贸、交通运输、金融等工商各业全面发展，商贾云集，人口集中，房地产已有逐步走向资产本主义商品经营的需要和可能。此后的数十年间国内战乱频仍，上海租界却相对安定。因此，经济更臻繁盛，人口增加迅速，游资大量集中，城市建设相应推进，这一切为改善投资环境也为房地产业兴起、发展，和房地产市场的繁荣提供了有利条件。

从清道光二十三年（1843年）开埠到民国26年（1937年）抗日战争爆发前，上海的地产价格，除遭受直接的战争祸害和世界经济风波的影响而下降外，总的趋势是直线上升，上涨幅度大大高于其他物价。

当外国房地产商凭借特权的庇护和外国金融业的支持，从事房地产业务而获得厚利的时候，中国的买办、官僚、地主、富商及各色有条件的人，竞相仿效，纷纷投入竞争，但无法与凭借租界特权的外国房地产商抗衡。

旧上海房地产经营者除专业外，几乎遍及其他各业，吸引着中、外各方数以亿计的资金。据民国23年上海房产公会报告，上海房地产总值估计30亿银元，成为上海经济市场的一个重要组成部分。房地产市场荣枯与金融业息息相关；房地产业的兴衰又与建筑业密切相连；房地产业的发展对城市建设的推进起着积极的相辅相成作用，并且为市政建设提供财政支持。

上海近代以外商为主体的私营房地产业是随着租界的形成和经济发展而兴起，也随着恶性通货膨胀及租界的消失而衰落。

三、公有房地产

解放前，上海公有房地产不多，一般分散由各系统或单位自管。解放以后，通过郊区土地改革，接收旧政权公产，清理接管、代管战犯、官僚资本、反革命分子的房地产，依法处理外国人占有的房地产，对私营房地产业社会主义改造以及历年投资兴建，逐步形成了巨大的公房体系。全市公有房屋占全市房屋的比重在80%以上，最高时，1979年达89.1%。其中由政府房管部门直接经营管理的直管公房占全市公有房屋的比重在44%以上，直管居住用房占公有居住用房的比重最高达94%以上。直管公房数量之多，比重之大居全国首位。

在社会主义计划经济体制下，直管公房的经济管理实行低租金、福利制，不以盈利为目的，其宗旨是为居住、为生产、为建设服务。职工住房由政府统建、统配、统管。长期以来，在解决人民住房和为经济建设提供房源等方面，发挥了积极作用。1950～1979年市区共建住宅1835.18万平方米，人均居住面积从3.9平方米提高到4.3平方米。

直管公房的租金收入和其他收入，作为预算外特种资金，由市房地局自行平衡，以租养房，以非居住用房租金补帖居住用房维修支出。房地产业6万多职工形成一支除房租外不再收费的专事管理和维修服务的庞大队伍。在管理、维修、使用调配等各方面有了一整套较为完整的规章制度，走在全国各城市前列。但是这种只有投入没有产出的体制弊端日益显现，尤其是“文化大革命”中大幅度降低住房租金后，以租不够养房；职工住房困难，统一由政府包下后，供需矛盾更为突出。1980年改革住宅建设体制后，实行职工居住困难由所在单位解决的办法，调动系统单位建造职工住房的积极性，加快了住宅建设步伐。1980～1995年全市共建住宅6457.48万平方米，是前30年建造数的3.5倍，人均居住面积提高到8.0平方米。这一时期系统公房发展迅速，在数量上远远超过直管公房，占到公房总量的69%，系统居住用房占公有居住用房的30%。

1991年上海住房制度改革起步，公有居住用房纳入房改轨道。1992年市房管局推行“服务是宗旨，管理是基础，开发经营是兴业之路”的方针，一是组建房地产开发公司，积极参与旧区改造；原有的房屋维修企业面向市场，多种经营；房管所向物业管理公司转制，并逐步向企业集团发展。二是通过置换、联营、入股和授权经营等多种途径盘活存量，努力探索转换直管公房经营机制的新路子。

四、改革开放中的房地产业

在计划经济体制时期，土地行政划拨，无偿、无限期使用；住房由国家统建、统配，只收象征性的租金，房地产业转化成为不赢利的、以保障社会住房需要为职能的房地产管理部门。

“文化大革命”期间，住宅建设停滞，房租标准降低，又要房管部门把解决住房困难的现任包下来。江青反革命集团被粉碎后，住房解困、私房落实政策的任务很重，房管部门成为市财政补贴的大户，“捧着金饭碗讨饭吃”，到了不改革就没有出路的地步。

在中共十一届三中全会解放思想实事求是的思想路线指引下，以改革开放为契机，房管部门的实际工作者和相关的理论工作者通过住房商品属性、地租理论的探讨和对行政、企业、事业不分的房地产管理体制正反经验的总结，冲破思想理论禁锢，先后提出了住房商品化、土地有偿使用、培育房地产市场等建议，为房地产业改革献计献策。

随着土地使用制度改革、住房制度改革、房地产管理体制改革的开展和房地产市场的初步形成，上海的房地产业迅速崛起。特别是1992年初，邓小平南方谈话发表后，上海房地产业进入了高速发展的新时期。房地产开发成为投资的热点。至1995年底，全市房地产企业增加到4466家，形成了开发经营、咨询服务和物业管理三大系列。房地产业的增加值占国内生产的比重由1991年的0.79%上升到3.2%。在市场经济机制巨大作用下，房地产在城市经济中的基础性、先导性作用已开始显示出来。

上海的房地产业正处在计划经济体制向社会主义市场经济体制转轨的过程中，土地使用和住房分配都还是双轨并存。房地产市场还在培育中，法规不健全、运作不规范，其机制和作用尚未得到充分的发挥，改革还有待深化和逐步完善。

1990年4月，国务院作出开发、开放浦东新区的决策，并把浦东新区作为今后10年全国改革开放的重点。通过浦东新区的开发，将上海建设成为社会主义现代化国际大都市，并成为远东地区的经济、金融、贸易中心之一。

开发、开放，加速了城市化的进程。房地产业作为城市经济发展的先导和基础性产业起着重要的作用。在短短的3年多时间中，外高桥、金桥、陆家嘴、张江4个不同功能的市级重点小区，进行了成片土地的批租开发，对上百平方公里的农田实行了预征。已有上百幢30层以上的金融、商贸大楼立了项，大多数已经开工，有的已先后竣工。

浦东新区房地产业呈现全面发展的态势。据1995年年末统计，在浦东新区注册的房地产开发企业已达735家，其中外资和中外合资企业占5.4%，中央各部委及外省市投资的企业占23.3%。房地产企业的注册资金达245亿元。

五、房地产行政管理

房地产行政管理，包括土地管理和房产管理两部分，管理机构的设置根据管理的项目与内容而定。在解放以前，主要管理土地(房产只作为土地的附着物)，目的是保证国家的赋税收入。在设立租界以后，建立了洋商永租土地的道契制度，为发展房地产业创造了条件。解放以后，政府开始对房地产统一管理，根据市政建设为生产、为劳动人民服务的方针，土地无偿调拨，公房以行政命令调拨分配。但管理上重房轻地，重公房而轻私房，且政企不分。1985年，为加强城乡土地的统一管理，房和地分设两个局，土地方面完成城镇国有土地使用权登记发证，开始土地使用制度的改革；房产方面完成了公、私和各个系统房屋的总登记，核发房屋所有权证，住房制度改革起步，公房管理体制开始向物业管理机制转换，政企开始分开。通过这两方面的改革，特别是1992年初，邓小平南巡谈话后，上海房地产业高速发展，房地产的投资量、开发量、销售量、交易量等主要指标都进入很高的界位，并开始进入消化、吸纳、平稳发展的阶段。房地产市场体系初步形成，要求行政管理运用宏观调控手段(对 行业 行政管理，详见第四篇)。

1995年2月，市土地局、房产局“撤二建一”，成立上海市房屋土地管理局，开始统一管理的新阶段：实行城乡土地、房屋资源资产的统一管理；房地产市场的统一管理；房地产 行业 包括生产、流通、消费环节的统一管理；全市直管公房、系统公房和私房的统一管理。1995年12月11日，市人大常委会公布《上海市房地产登记条例》，自1996年3月1日起施行，将房和地分别登记发证的制度合二而一。

第二节 上海房地产 行业 发展回顾

一、“十五”期间上海房地产 市场发展 回顾

1、新一轮房地产投资高潮兴起，住宅投资增长过快，办公用房投资偏少

“十五”时期上海房地产开发累计投资4703.2亿元，比“九五”时期增长60.5%，占全市固定资产投资额的35.47%，比“九五”时期增加5个百分点。

“九五”时期房地产投资，相当部分是完成历史在建工程的投资，未完工程全部建成尚需的投资，由1996年的1765.3亿元，减少到2000年的830.1亿元。

“十五”时期房地产投资规模逐年扩大，2005年未完工程全部建成尚需的投资，由2000年的830.1亿元增加到约2250亿元。由此可见，“十五”期间房地产投资的增长，是新一轮房地产投资高潮的开始，是扩张时期。

上海房地产开发全部完成尚需投资

单位：亿元

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