上海市公寓市场(立项报告)

第一节 目前的上海市公寓市场

一、国际标准化公寓的概述

“国际标准化公寓”的概念体系，是衡量一个住宅产品是否同时满足人们在现时代居住生活和精神方面享受双重需求的标准化尺度，它包含三方面内容。

1、地段的选择

世界各国的许多例子可以证明，越是都市繁华的中心地带（如CBD），越是高级公寓的理想选择地。

2、空间的特点

大都市标准的基本公寓单元应由客厅、卧室、厨房、浴室、阳台、光线与空间的分隔六大居室元素构成。一个舒适的居住空间，上述的六大元素显然不可或缺。

3、居住的文化

在现代的公寓里，室内的环境设计和空间以外的景观配合亦显得相当重要，邻居、社区、装修风格、家具配备和物业管理衍生和创造出了新的居住文化。

二、上海投资型公寓的投资概述

1、上海高档投资型公寓的市场路径

从1999年开始，持续四年走高的上海房地产市场，近期来在高档房的售价和租金上开始回落，售价下跌近200元／平方米，而租金则下跌30%-40%.“其实，这是一种合理的回落。原来的高档房租金回报率可高达25%-30%，这是一种高额利润。如今开始向7%-8%下滑，是正常的。”华东师范大学亚欧 研究 中心 研究 员余南平面对记者的提问如此作答。

面对上海连续三年大幅度增长的房价，近来业界出现了不同的声音，认为是“非正常”增长的有之，认为长三角地产牛市尚未终结的有之，认为盘整即将出新者有之，认为未来2-3年仍然会保持目前的增长势头者也有之。一个被普遍认同的观点是，上海外向型经济在国内的领先水平给予了上海房价上涨不可低估的支撑力量。

2、从外销房到投资型物业

上海的高档房，最初起源于上世纪九十年代的外销房。而其中又有多数的外销房采取先租后售的方式，于是便有了高档投资型公寓。九十年代中后期，为了满足来沪工作的境外人士（包括港澳台等东南亚和欧美的境外人士）和海外华侨的住房需求，上海市推出了特定发展时期的外销房。所谓外销房，就是指在立项前取得可向境外人士销售许可的项目。这也就意味着，在那个时期，境外人士在境内置业是有限制的，按照规定，他们不能购买内销房。推出之初，上海的外销房主要集中于徐汇区建国路、静安区镇宁路、长宁区新华路和虹桥古北新区这几个中心区域，售价在1500-2000美元，150平方米的公寓月租均价在2000美元左右。这几个区域也成为上海最早的“国际社区”板块。

受东南亚金融危机的影响，加之外销房本身价格的高昂和物业品种的单一，1998年，上海外销房刮起了一阵降价风。自浦东珠江玫瑰园从1500美元单价跌至5000元人民币之后，不少外销房跌价五成至四成。振安广场、中山广场、嘉汇广场和玉佛城的房价都从1500美元左右跌至人民币4000-6000元，和平花园、恒昌大厦、金柏苑等外销楼盘也开始降价销售。但外租高档公寓的价格下滑幅度不大。

从2001年8月1日开始，上海实行内外销住宅商品房并轨政策。早在2001年6月，上海率先发布《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见》，成为全国首个对住宅类内外销房实现并轨的城市。其实质性内容有两点：一是在土地供应上统一出让价格，取消原有的内外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别；房地产开发项目不再另立内外销房，土地供应按照市场的价格出让；二是统一内外销商品住房的交易，包括统一租售对象。

从此，在上海的商品住房都可以向外商销售，就是以前建造的内销的商品房也可以向外商租售。另外，统一交易手续和交易税费，外商在进行商品住房交易时，不再需要缴纳特别的税费。这一政策的实施，也成为上海房价持续1999年上涨行情的一大主推动力，让上海掀起了房地产开发和交易的热潮。

3、“势力范围”的产生

2002年开始，随着内外销房的并轨统一，又有一些新的区域逐渐成为中高档物业的集中地，高档公寓的分布区域也随之扩大，分布特点也随之改变。除了地处市中心的黄浦、卢湾、静安、徐汇、长宁，新开发的闵行、浦东新区，都开始出现售价在12000元以上的高档物业。而在市中心的黄浦、静安、卢湾三地，更有许多楼盘均价达到2万元以上。据来自香港的美联物业高级经理方万昌介绍，和他本人一样，许多来自港澳的外企员工，选择了在市中心租住高级公寓。“东南亚人喜欢夜生活，尤其是没有车的外籍打工阶层，他们有着不错的住房津贴，倾向于租住交通便捷的市中心区域，比如徐家汇板块，月租金在1500-2500美元，两房，有很好的装修、卫星电视、不错的小区环境等。”作为香港的房地产中介，美联物业主要针对的客户群就是境外人士，为他们在上海置业提供服务。方万昌还表示，随着浦东开发的步伐加快，陆家嘴和世纪公园板块、金桥和张江板块也开始加入这一行列。从2003年开始，外来的新生代包括一些拥有高薪的海归派，除了选择原来早期的长宁新华路板块，也开始向浦东的金桥碧云国际社区、陆家嘴沿江板块的世茂滨江、世纪公园板块的联洋新社区转移。浦东这几个区域的欧美人士比较多。

而位于上海西区华漕板块沪青平一带的别墅区，则成为许多港台和欧美CEO的首选，一些回国创业的海归派也开始选择这些区域。处于这一板块的万科兰乔圣菲别墅，位于西郊庄园旁，据万科集团副总经理丁长峰介绍，“兰乔圣菲一期的业主中，有近1／3是买来投资用的，其中77%的是境外人士和在海外学习过的归国人士。一期售价12000元／平方米，而在二期、三期，将上涨到13000-15000元／平方米。

三、2006年上海公寓类新房成交幅增大

春节过后新房市场成交进入恢复性增长阶段，公寓类住宅成交量增幅高达132.1%，但由于成交结构的变化，公寓类住宅的成交均价有所回落。

而别墅类住宅成交量与上周相比同样放大39%，各类住宅的成交恢复带动整体住宅的成交放量显著，但与春节前的日成交量还有差距。

2006年2月10日至2月16日，一周新开房源共计16个开盘单元，推出1005套房源，面积约11.4万平方米。郊环以外没有楼盘，外郊环间的7个，中外环间的1个，内中环间的3个，内环以内的5个。共成交新盘套数2372套，面积25.9万平方米，成交量增加近82%；其中住宅1905套，成交面积21.6万平方米，住宅类均价7404元，成交量增幅75%，价格环比上升15%。

上海公寓类商品住宅成交套数1199套，成交均价8446元；动迁类住宅成交套数641套，成交均价2882元；别墅类住宅成交套数65套，成交均价14108元；公寓类商品住宅成交量占全部住宅的65%，动迁类住宅占27%，别墅类住宅占8%。

四、上海老年公寓市场需求大

到2015年，在上海，入住老年公寓的人数将达到9万人。按每人30平方米(建筑面积)计算，老年公寓市场需求总量为270万平方米。巨大的潜在需求，将成为房地产开发投资的热点，已有不少海内外资本暗中觊觎这一创新商机。而业内人士认为养老型住宅的投资开发需要三个前提：企业的参与、政策的支持以及对老年人市场整体需求的 研究 和 规划 。目前上海有关部门正在拟定老年公寓的开发计划，将在某些边远区域进行开发试点，并对沪上一些滞销楼盘进行改造，或在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓，改“三代同堂”为“三代同区”。

目前，公寓仍是绝大多数被访者购买养老型住宅的首选物业形态。根据上海退管会办公室提供的2005年养老型住宅购买意愿调研结果，月收入8000元以上的人群中，55％的被访者表示愿意购买养老型住宅，其中，40岁以上的中年人购买意愿尤为强烈。带电梯的多层公寓、两房一厅、兼顾社区会所老年社交活动的小区，成为中老年被访者选择最多的物业类型。

老年用房专业委员会在对上海老年公寓现状的调研资料中预测，到2015年，按老年人口的3%计算，入住老年公寓的人数将达到9万人。按每人30平方米(建筑面积)计算，老年公寓市场需求总量为270万平方米。

老年公寓可分三种类型，按7：2：1的比例划分，即分散建设的老年公寓组团占70%(约189万平方米)，集中建设的老年公寓小区占20%(约54万平方米)，综合建设的“老年城”占10%(约27万平方米)。

巨大的潜在需求，将成为房地产开发投资的热点。尽管大规模的养老型住宅投资开发尚未形成，但早已有海内外资本暗中觊觎这一创新商机。上海市房产经济学会相关负责人表示，不久前接待的一个美资地产投资集团，瞄准的就是上海老年社区、老年公寓的开发项目。

五、服务公寓租赁领跑上海住宅市场

上海的住宅公寓市场继续保持良好势头，该市场的领先者———高端服务式公寓租金上涨了2.2%，已达到每月33.1美元/平方米。

1、住宅市场

2007年第二季度和第三季度，上海住宅租赁市场连续两季度保持增长势头。别墅市场和公寓市场的租金均明显上涨。

到2009年，浦东的写字楼将成倍增长，许多零售中心项目的运作，包括和记黄埔项目和新鸿基国际金融中心项目，将使浦东不再落后于浦西。

2、服务公寓

越来越多的专业服务式公寓运营商对上海的高端住宅市场非常看好，可能会改变上海服务式公寓市场的格局。

已经拥有锦麟天地的富联国际集团正计划进行更大的扩张。未来两年，将在上海和北京开发五个楼盘。与此同时，由摩根士丹利房地产基金掌控的、香港服务式公寓经营者Shama，在大陆的首个管理楼盘翠湖天地也即将上市。该公司还计划未来两年在京沪两地继续运作三个楼盘。随着冬季来临，公寓市场逐步进入滞缓期。

3、别墅租赁

上海别墅租赁市场增长势头良好，在基础设施不断改进的情况下，比较低廉的租金使许多外籍家庭涌向上海的东部，这一趋势很可能会持续。

将来诸多外籍人士设施和学校的兴起，如世纪公园旁锦康路上的上海日语学校、御翠园的耀中国际学校，及高端项目如提香别墅和翠庭别墅的建成，将使浦东别墅在市场上扮演更重要的角色。

第二节 上海酒店式公寓市场

一、上海酒店式公寓的分类

目前上海酒店式公寓 市场发展 的越来越快，“酒店式公寓”这一新名词在普通消费者心里已不再陌生，在业内更是耳熟能详。但由于经历了几年的发展，内外资开发商的并存，更由于各自开发理念与经营方式的不同，各自却占有着不同的市场份额，从物业的背景和性质上来看，大致可以分为以下几大类型：

1、转型的酒店式公寓

自从上海2001年8月实施内外销房并行的政策以来，越来越多的已建及在建的外销房感觉到了经营方面的市场压力，因此凭借着自身服务及配套设施上的优势，在宣传上以高档酒店式服务公寓的形象代替以往外销住房的称号，并且凭借其良好的口碑，吸引了相当的客户入住。

2、新一代酒店式公寓

随着小户型房的火爆以及酒店式服务公寓受到市场的公认，一种新型的物业形态逐渐在沪增多。其实它更多像是从小户型的一种类型，与传统意义上的酒店已经不太一样了，它们更多的只是提供一种酒店式的服务。

3、产权式酒店

产权式酒店于上个世纪70年代兴起于美国的一些著名的旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”，它一般位于风景秀丽的旅游地区，如：夏威夷、加利福尼亚等。酒店的出租率又相对较高，一般年出租率在40％以上。

产权式酒店是传统酒店业务与现今房产经营的一个交融，既带给酒店一种新的盈利和风险分担的方式，又提供给投资客们一种新兴的投资型物业。应该说是房地产业在近代一个比较大胆的尝试。

但此种物业形式在上海比较少见，因此相对的投资者也比较谨慎，同时它在操作上也比较复杂，不适宜短线投资。而且，上海目前的产权式酒店主打的概念是与国外和国内其他旅游城市所不同的，我们都知道他们主打的概念是旅游，而上海则是商务办公，因此我们只能借鉴而不能照搬，必须采用不同的销售通路才能应对市场。

二、上海酒店式公寓的区域分布

城市中央商务区（CBD）是商务活动最密集最集中的区域，也是租用酒店式公寓的客户活动最多的区域。据不完全统计，上海市场上目前的近50个酒店式服务公寓，主要分布在徐汇（29%）、长宁（25%）、卢湾（17%）、静安（15%）、黄浦（6%）、浦东（6%）、虹口（2%）等七个行政区。徐汇、长宁和卢湾三区占据了其中71%的份额。

区域板块的概念，上海市酒店式公寓的分布主要为九大板块。九大板块集中分布在上海东西方向的轴线上，从虹桥开发区到浦东的小陆家嘴金融贸易区，东西方向跨度20多公里，而南北方向的覆盖范围不超过6公里。其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块是酒店式服务公寓分布最为集中的区域，其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。

以上的区域板块基本以上海浦西和浦东的中央商务区为中心，占尽上海黄金地段的区位效应。作为以“使馆区”著称的徐汇，以衡山路和淮海西路等高尚地段演绎着诸如“衡山路41号”和“AmbassyCourt（鸿艺豪庭）”的经典与雅致。位于长宁的“丽晶大厦”和“龙柏高级公寓”折射出虹桥开发区在上海由一枝独秀到百花齐放的发展历程。景气指数最旺的新天地和小陆家嘴板块，分别凭借淮海中路的黄金三角商圈和小陆家嘴金融贸易区的独特优势，成为目前最具潜力的区域。威斯汀公寓的上市，成为这一区域中酒店式公寓的主导型物业。

地段为王——是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近CBD，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全等。

三、上海酒店式公寓的经营管理

良好的物业管理服务和设施水平，是酒店式服务公寓的另一优势，提供“酒店式服务”是服务式公寓的经营要诀。服务式公寓的租期相对酒店客户而言比较长，因此在服务内容上不必完全照搬“酒店服务”的标准，在部分服务内容和配套设施方面需要适当进行调整，使其更具有“舒适性”和“私密性”，能够为租户提供良好的配套服务和设施是保持长期生命力的关键，在一些酒店式公寓以此作为物业的灵魂，成为在市场上长期制胜的法宝。通常情况下，其物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施。

1、硬件设施

1）房间内设施

以家具设备为主，其中：厨房和卫生间的设施以及空调、电话、电视、冰箱、洗衣机（烘干设备）等设备的品牌和质量是关键。

2）公共部位设施

以会所设备为主。大多数中高档的酒店式公寓都拥有自己独立的功能齐全的会所，通常包括：健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娱乐休闲设施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戏室、多功能室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等；商业设施：商务中心、超市、美容美发厅等；其他设施：公寓大堂等。

2、软件设施

主要指公寓的服务管理水平，主要体现在以下几大内容上：

1）家政服务：日常的房间清洁、干湿洗衣服务；

2）安全服务：24小时保安、24小时客房服务；

3）交通服务：机场接送、出租车预定、停车设施；

4）其他服务：社区聚会、幼儿看护。

3、根据物业管理和配套设施的质量和品质，目前市场上的物业可以分为高、中、低不同的档次。

1）高档物业

以品牌和服务取胜。如盛捷、雅诗阁、嘉里公寓、上海商城等，这些物业拥有丰富的管理经验，同时可以依托自身其他物业的整体效应，在市场上起到主导地位。在硬件设施上为客户提供豪华、舒适、齐全的家具设备和公共活动场所，在软件服务上进行以“客户需求”为中心的管家式服务。

2）中档物业

具有相对完善的硬件设施，配套比较齐全，但是在服务内容和质量上稍逊一筹。处于创造品牌的时期。如新黄浦酒店公寓、东方雅苑等。

3）低档物业

目前市场上的一些物业档次难以提高，除了硬件设施不尽完善以外，服务水平低下是另一主要原因。

通过服务细微之处，即可见整个物业管理水平的一斑。比如在雅诗阁集团的服务中，有一张专门为国际客户提供的“成功生活在国外的处方”（RecipeforSuccess——YourPartnerForLivingAbroad）,里面列举了如何帮助客户尽快熟悉和适应在国外的陌生环境，使初次来到异国他乡的住户感受到类似家人的关心和照顾。类似的细节不胜枚举，小小的卡片折射出“以客户为中心”的服务品质。

如何充分借鉴国际化的经营模式和理念，创造出独具特色的管理模式，是提高酒店式公寓品质和档次的重要手段。如果说“经营管理理念”是酒店式公寓的灵魂的话，一个经营理念完善的公寓，提供给客户的不仅仅是一个“安身的场所”，同时还是“安心的家园”和“居家的氛围”。

四、上海酒店式公寓的物业规模

上海目前市场上比较活跃的酒店式服务公寓中，楼盘的规模大体可以分为四个档次。其中拥有单元数在50～250套的中档规模楼盘，在市场上占68%。其中少于49套的小型楼盘大多为一个大型楼盘中的一部分，或者是老建筑的改造。而单元数量在300套左右的大型楼盘，大多为新建的高层公寓，如：上海盛捷、希尔福公寓、香港广场世纪阁和爱丽轩等。大型楼盘在淮海中路新天地附近的分布密度比较高，依托淮海中路的高档商务区，出租率和租金水平都比较高。

上海楼盘规模档次一览表

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