大连房地产市场(立项报告)

2006年以来，大连房地产开发投资呈现平稳增长态势，各月累计投资增幅保持在30%以上。

截至6月末，大连房地产开发完成投资123.65亿元，同比增长30.2%，占全社会固定资产投资比重为23%，同比提高0.5个百分点。

1-6月大连房地产开发施工面积1589万平方米，增长49.8%；新开工面积476.3万平方米，增长57.6%；竣工面积71万平方米，下降6.3%；销售商品房214.2万平方米，增长11.7%，其中销售住宅185.8万平方米，增长8.9%；实现销售额98亿元，增长25.7%，其中住宅销售额74.6亿元，增长18.6%；空置面积222.2万平方米，下降24.1%。

第一节 房地产市场运行情况

一、房地产开发投资增长步伐稳健

06年以来，大连房地产开发投资始终保持稳步快速增长，各月累计投资同比增幅均在30以上，除1-2月增长37.1%外，其他各月增幅在30-32%之间，上下波动未超过2%。截至6月末，房地产开发完成投资123.65亿元，比上年增长30.2%，对全社会投资增长贡献率24.8%，贡献了6.8个百分点。与2006年前几个月比，贡献有所减弱。

各项投资对大连房地产投资增长贡献情况表

二、住宅仍是开发主体，开发比重上升

1-6月，大连市住宅投资89.9亿元，占全部房地产投资的72.6%，同比上升15.4个百分点；住宅施工面积1154.2万平方米，占全部施工面积的72.6%，同比上升0.5个百分点；住宅新开工面积390万平方米，占全部新开工面积的81.9%，同比上升2.6个百分点；竣工住宅62.6万平方米，占全部竣工面积的88.2%，同比上升1个百分点；住宅销售面积185.8万平方米，占全部销售面积的87%。

三、外区（市）县房地产开发投资增势强劲，对大连市总体指标增长拉动力增强

1-6月，市内四区以外的区（市）县完成房地产开发投资30.7亿元，增长95.2%，增幅高于总体65个百分点，高于市内四区76.9个百分点，对大连市房地产投资增长贡献率达52.3%，贡献了15.8个百分点，市内四区对房地产投资增长贡献低于外区市县。市内四区与外区市县房地产投资比为24.8：75.2，上年同期为16.6：83.4。此外，外区市县施工面积、新开工面积、销售面积等主要指标增幅均高于大连市及市内四区。

四、建设资金相对充足，贷款比重降低

1-6月，大连市房地产开发资金来源合计234.8亿元，企业年计划投资资金到位率84%，高于上年同期70%的水平。在本年到位的163.1亿元资金来源中，国内贷款42.1亿元，增长8.4%，占25.8%，同比降低4.6个百分点；自筹资金56.8亿元，增长21.1%，占32.5%，同比降低4.1个百分点；其他资金（主要是定金及预付款）62.6亿元，增长62.8%，占38.4%，同比上升8.3个百分点。

五、空置房得以大量消化，空置一年以上房屋及市内四区占比重降低

截至6月末，大连市空置商品房222.2万平方米，下降24.1%，其中空置一年以上168.7万平方米，下降32.6%，占总空置量的75.9%，同比降低9.5个百分点。从地域看，市内四区空置比重降低。截至6月末，市内四区空置面积105.2万平方米，下降36.7%，占大连市空置量的比重由上年同期的56.7%降为47.3%，降低了9.4个百分点，其中空置住宅54.8万平方米，比上年减少近一半。

第二节 房地产市场投资情况

2006年三季度，大连房地产市场继续朝着国家宏观调控的目标方向发展。市场运行总体趋于平稳，投资和施工规模于稳步增长中速度放缓，新开工面积大幅提高，竣工面积、销售面积保持增长，房价涨幅稳步回落，销售总量继续增长。

一、投资和新开工、施工规模快速增长，增幅回落

2006年一季度至7月末，大连房地产开发投资始终保持稳定增长，各月累计投资增幅在30-32%之间，自8月份开始连续两月出现回落。1-9月，大连市房地产开发完成投资214.7亿元，增长19.8%，低于全国平均增幅4.5个百分点。增幅继上月回落5.8个百分点后，继续回落6.2个百分点，与1-7月比投资增幅累计回落了12个百分点。大连市房地产施工面积1843.7万平方米，增长38.2%，增幅继上月回落4.2个百分点后，又回落7.9个百分点，与1-7月比累计回落了12.1个百分点。新开工面积826.6万平方米，增长68.8%，增幅比上月回落18.4个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为21.4%，比上年同期回落2.8个百分点。

二、施工、新开工规模及增幅创大连历史最高水平

截至9月末，大连市房地产累计施工面积1843.7万平方米，总量超出去年全年270多万平方米，同比增长38.2%，其中本年新开工826.6万平方米，超出去年全年近200万平方米，同比增长68.8%，不论总量还是同比增幅，两项指标均创大连历史最高水平。

三、大连市竣工、销售总量增长，空置总量下降

截至9月末，大连市房地产竣工面积188.5万平方米，其中竣工住宅162万平方米，分别增长44.9%和39.4%；累计销售商品房面积383.6万平方米，其中销售住宅345.5万平方米，分别增长15.8%和11.2%；实现销售额178.9亿元，增长32.1%，其中住宅销售额149.8亿元，增长22.3%。截至9月末大连市空置商品房204.4万平方米，其中空置商品住宅112.9万平方米，分别下降24.4%和31.8%。

四、住宅建设力度加大，建设比重提高

2006年以来，大连在国家宏观政策引导下，不断加大住宅建设力度，提高住宅建设比重。1-9月，大连市累计新开工住宅面积674.3万平方米，占全部新开工面积的81.6%，同比提高3.6个百分点；住宅施工面积1373万平方米，占全部施工面积的74.5%，同比提高3.3个百分点；完成住宅投资149.6亿元，占投资比重为69.6%，同比提高12个百分点。

五、开发重心外移，区市县建设速度加快，市内四区和区市县房地产开发占大连市比重此消彼长，变化明显

2006年以来，大连房地产开发重心明显由市内四区向外转移，区市县建设步伐加快。1-9月，区市县房地产开发建设主要指标增长速度快于大连市及市内四区，建设比重与上年同期比均有不同程度提高。这些指标包括房地产开发投资、施工面积、新开工面积、土地购置面积和土地开发面积等。其中，土地开发面积同比虽为下降，但降幅远低于大连市及市内四区，其他几项指标均高幅增长。

2006年1-9月大连全市、市内四区、区市县房地产开发主要指标增速比较表

2005、2006年大连市内四区和区市县房地产开发主要指标比重变化表

六、商品房销售保持增长，主要靠区市县及期房旺销拉动

1-9月，大连市累计销售商品房383.6万平方米，增长15.8%，其中销售住宅345.5万平方米，增长11.2%；实现销售额178.9亿元，增长32.1%，其中住宅销售额149.8亿元，增长22.3%。市场销售呈现以下特点：

（1）区市县商品房持续旺销，带动大连市销售呈两位数增长。2006年以来，大连市内四区以外的区市县商品房市场异常活跃，持续保持旺销势头。1-9月，区市县累计销售商品房188万平方米，增幅高达79.1%，其中销售住宅172万平方米，增长77.4%；实现销售额62亿元，其中住宅销售额55.1亿元，增幅分别为118.3%和112.7%。在市内四区商品房销售下降的情况下，区市县以近80%的增长速度支撑大连市商品房销售保持增长态势。区市县对大连市销售面积增长的贡献率达158.9%，有效减轻了市内四区销售下降给大连市销售增长带来的压力。

（2）市内四区销售面积呈两位数负增长。截至9月末，虽然市内四区商品房销售增速（-13.6%）快于去年同期（-20.6%），但仍呈两位数负增长。市内四区累计销售面积195.5万平方米，其中销售住宅173.6万平方米，分别下降13.6%和18.8%。在市内四区销售面积中，70%以上为期房销售。

2006年大连1-9月商品房销售、增速及市内四区、区市县比重情况表

七、住宅空置总面积及市内四区空置面积比重降低

截至2006年9月末，大连市空置商品房204.4万平方米，下降24.4%，其中空置商品住宅112.9万平方米，下降31.8%，住宅空置面积占全部空置面积的55.2%，同比降低6.0个百分点。市内四区空置商品房102万平方米，下降27.7%，其中空置住宅44.2万平方米，下降42.6%，市内四区占大连市空置面积比重为49.9%，同比降低2.3个百分点。

第三节 房地产宏观调控情况

一、施工规模增幅回落，投资增速放缓

2006年8月份以来，大连房地产开发投资和施工规模增幅连续两月出现回落，与7月末比，增幅均累计回落12个百分点。尤其市内四区投资增速（11.0%）低于大连市平均增速8.8个百分点，比7月末回落11.7个百分点，影响大连市房地产投资增速放缓（见表一）。相对于大连市平均水平，市内房地产投资增速是2004年以来最低的。表明市内四区房地产开发投资不仅在近两年宏观调控政策重点关注和作用下开始趋于谨慎，而且大连市2006年继续深入贯彻宏观调控政策后的作用也进一步显现。

二、新开工面积大幅增加

1-9月，大连市新开工面积826.6万平方米，增幅达68.8%，其中市内四区新开工面积458.7万平方米，增幅达63.7%。而同期大连市完成开发土地面积236.9万平方米，同比下降16.4%，其中市内四区开发土地面积94.7万平方米，同比下降27.3%。土地开发面积大幅下降与新开工面积超常增长现象并存，一方面说明2004和2005年市政府增加的土地供应量开始进入开发建设周期；另一方面说明，在宏观调控政策压力下，以前年度没有开发建设的土地在2006年集中加快开发建设。同时反映“地根”、“银根”进一步紧缩影响了开发商的市场心理预期，对土地交易更加谨慎，导致土地开发投入减弱。

三、住宅施工和竣工面积大幅增长

潜在供应量有望较快增长。1-9月大连市住宅施工、竣工面积分别为1373万平方米和162万平方米，分别比去年同期增长44.7%和39.4%，特别是市内四区施工、竣工面积分别为866.9万平方米和100.7万平方米，分别比去年同期增长33.8%和121.8%。

四、经济适用住房建设力度加大

1-9月，大连市经济适用住房新开工面积23.3万平方米，同比增幅达130.8%，施工规模为72.9万平方米，同比增幅为88.9%，销售面积24.2万平方米，增长122.3%，完成投资6.6亿元，增长18.2%。

五、房价涨幅稳步回落

去年底至2006年初，大连商品房价格呈现较快增长，随着宏观调控政策的逐步落实，大连房价稳步回落。1-8月，商品住宅涨幅分别为18.9%、15.1%、12.9%、11.1%、15.2%、8.9%、8.6%和7.0%。

第四节 大连房地产开发投资和市场的因素趋势预测

一、目前建设规模可供销售周期大约3年左右

截至9月末，大连房地产在建施工规模1843.7万平方米，其中住宅施工规模1372万平方米。预计到年底，大连市房地产施工面积和住宅施工面积将分别达到2000万平方米和1500万平方米左右。近几年大连市和市内四区商品住宅年销售量约为500万平方米和300-350万平方米左右，据此推算目前在建规模可供销售周期大约为3年左右。

二、区市县投资和销售近期内仍将发挥重要的推动作用

2006年以来区市县房地产投资增势强劲，截至9月末区市县房地产完成投资52.7亿元，增幅达58.7%，对大连市房地产投资增长贡献率为55%，虽然区市县投资仅占大连市房地产投资四分之一的份额，但目前市场的旺销将会继续刺激投资需求，近期内区市县房地产投资仍将推动大连市房地产投资增长。

2006年大连市内四区以外的区市县商品房销售呈现旺盛增长势头，区市县销售面积占大连市销售面积比重继7月末首次与市内四区持平后，已连续三个月保持该比重，但9月末的增速和比重与8月末比都略微回落。截至9月末，区市县销售面积增长79.1%，占大连市比重为49%，与8月末比分别回落2.4个和3.6个百分点。近期内，区市县的旺销仍将推动大连市销售增长。

三、房地产投资和市场销售可能于明后年进入盘整期

（1）从1-9月统计数据看，大连市本年购置土地面积增长67.6%，新开工面积增长68.8%，达826.6万平方米，这些土地将陆续进入开发，新开工项目进入正常建设周期。尽管1-9月土地开发面积同比年下降，但根据市内今明两年供地和经济适用房等中低价位商品房建设计划安排情况，以及目前大连市土地面积购置情况预计，今后两年房地产后续项目相对充足，2006年房地产开发投资将突破300亿元，增速超过15%。明年也将保持平稳较快增长，增速至少与2006年持平，总量达到350亿元以上。

（2）从投资增长周期看，1991-1995年，大连房地产投资增速高于全社会投资增速，为一个繁荣期；1996-1998年，房地产投资增速低于全社会投资增速，经历了盘整期，期间个别年份出现负增长；1999-2000年，房地产投资增速再次高于全社会投资增速，并且于2000年房地产开发投资突破百亿元，形成高点，增幅达58%；2001-2004年，大连房地产投资在此高基数上保持了平稳快速增长，虽然增速低于全社会投资增速，但在2004年，投资增幅达到38.1%的又一高点，预计今后几年会再次进入一个平稳发展期。

市场情况预计

截至9月末，大连市空置商品房面积204.4万平方米，空置住宅面积112.9万平方米，其中市内四区空置商品住宅面积仅为102万平方米，空置一年以上住宅只有几十万平方米，目前的商品房空置量达到2000年以来的最低点。与近两年的旺盛需求相比，商品房供应量明显不足。但这种供不应求局面随着市场供应量大幅增加将逐步改变。

（1）根据去年和2006年的供地情况以及2006年新开工规模和1.5年左右的建设周期推断，明年下半年开始至后年上半年，将有大批项目竣工交付。

（2）从历年商品房建设规模和空置面积走势图可以看出，在施工面积增幅达到高峰后的1-2年，将出现空置面积增幅的高点。2006年1-9月施工面积增长38.2%，预计到年底仍将保持高幅增长，据此推算在2007-2008年，空置面积可能出现较高增幅。

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