沈阳房地产市场(项目报告)

第一节 房地产市场运行情况

一、投资增势平稳，规模进一步扩大

年初以来，我市房地产开发投资增幅在37.5%-52.6%区间内。2月、3月、4月、5月房地产开发累计投资增幅分别为46.6%、52.6%、38.8%和39.5%。1-6月，沈阳市房地产开发投资153.8亿元，同比增长37.5%。其中，商品住宅投资118.2亿元，同比增长44.4%；商业营业用房投资19.9亿元，同比增长34.9%；办公楼投资4.4亿元，同比增长54.1%。商品房屋施工面积2658.0万平方米，同比增长39.7%。其中，商品住宅施工面积2028.7万平方米，同比增长43.2%；商业营业用房施工面积440.5万平方米，同比增长34.0%。

二、新开工面积增多，项目规模增大

上半年，新开工面积723.5万平方米，同比增长42.5%。其中，住宅644.8万平方米，同比增长49.8%；商业营业用房61.5万平方米，同比增长45.0%。房地产开发项目规模由中小开发逐步向大开发过渡，大项目数量明显增多，所占比重进一步加大。今年上半年在建项目中，施工面积超10万平方米的房地产开发由上年同期的50个增至94个，总施工面积达1726.3万平方米，同比增长55.4%，占沈阳市施工面积64.9%，比上年同期提高了6.5个百分点。

三、商品房销售活跃，市场需求旺盛

随着国家宏观调控政策的逐步实施，我市房地产市场开发结构得到不断调整，市场需求进一步增加。同时，城市基础建设和旧城改造不断加快，又促进了城市居民住房的消费需求。据统计，上半年，沈阳市销售各类商品房434.1万平方米，同比增长37%，实现销售额145.8亿元，同比增长46.3%。其中，商品住宅销售面积和销售额分别为409.4万平方米和132.0亿元，同比分别增长35.6%和42.0%。

四、商品住宅销售价格小幅上扬

上半年，我市商品住宅平均销售价格为每平方米3225元，同比上涨4.8%。商品住宅的销售热点集中在中低价位、面积适中、配套设施齐全，环境幽雅的中档住宅。从销售价格看，中低价位的商品房受欢迎，高价位滞销。九成以上的住宅销售，平均售价在4000元以下。其中，平均售价在3000元以下的占总销售面积的67.1%，平均售价在3000-4000元之间的占总销售面积27.2%。而平均售价在5000元以上的仅占0.4%。从每套住宅面积看，面积适中的商品住宅倍受青睐。在上半年的住宅销售中，每套面积在80-120平方米的占54.7%，120-150平方米的占26.9%，而80平方米以下和150平方米以上的分别占7.3%和11.1%。

五、房地产开发资金到位情况良好

上半年，一方面由于房地产市场销售状况比较理想，房地产开发资金回笼较快；另一方面也因为房地产开发商自身实力增强，银行信贷对房地产开发投资的支持力度明显增加。据统计，1-6月，房地产开发本年到位资金237.2亿元，同比增长45.2%。在到位的各类资金中，定金及预付款、自筹资金、国内贷款之和已占据着房地产开发资金总量的八成以上，居于房地产开发投资资金的绝对主导地位。其中，定金及预付款53.1亿元，同比增长58.3%；自筹资金122.8亿元，同比增长34.4%；国内贷款33.8亿元，同比增长80.3%。

第二节 价格情况

一、价格变动特点

2006年1-9月份沈阳房屋销售价格上涨6.5%，土地交易价格上涨7.2%，房屋租赁价格上涨2.0%，物业管理价格上涨0.4%。

（一）房屋销售价格涨势趋缓

2006年1-9月份，沈阳房屋销售价格同比上涨6.5%，比去年同期回落1.5个百分点。从月度变化看，1-9月份房屋销售价格指数基本上围绕106.5上下波动。详见下表。

2006年1-9月份房屋销售价格指数表

从指数分类看，1-9月份，新建商品房销售价格同比上涨6.4%，比去年同期回落0.4个百分点。新建住宅类商品房价格同比上涨6.6%，比去年同期回落0.2个百分点。其中，普通住宅和高档住宅价格分别上涨6.7%、5.5%，分别比去年同期回落0.3和1个百分点；非住宅销售价格上涨5.3%，比去年同期回落1.7个百分点。其中，办公楼价格上涨4.7%，商业娱乐用房上涨5.7%，其它用房上涨4.2%，分别回落2、1.4和4.5个百分点。二手房销售价格同比上涨6.8%，比去年同期回落3.6个百分点。其中，二手房住宅同比上涨6.5%，比去年同期回落4.6个百分点；非住宅价格上涨8.1%，比去年同期提高0.1个百分点。

（二）土地交易价格上涨7.2%

1-9月份，沈阳土地交易价格同比上涨7.2%，比去年同期回落了3个百分点，其中一季度上涨12.1%，二季度上涨5.5%，三季度上涨3.9%，价格涨幅亦呈平稳回落。分类看，居住用地价格涨幅居首位，同比上涨7.3%，比去年同期回落4个百分点，其中普通住宅用地上涨9.1%，回落1.7个百分点，高档住宅用地上涨6.1%，涨幅回落6个百分点。商业、旅游、娱乐用地上涨7.0%，回落6.4个百分点。

（三）房屋租赁价格上涨2.0%，物业管理价格上涨0.4%

1-9月份，沈阳房屋租赁价格上涨2.0%，其中一季度上涨2.2%，二季度上涨1.4%，三季度上涨2.4%。分类看，住宅上涨0.9%，办公楼上涨0.2%，商业娱乐用房上涨2.8%，工业仓储用房上涨1.0%。物业管理价格平稳，同比上涨0.4%。其中一季度上涨2.2%，二季度下降1.4%，三季度上涨0.4%。分类看，住宅持平，办公楼上涨0.7%，商业娱乐用房上涨3.2%。

二、影响因素 分析

近几年房地产价格呈现持续上升态势，尽管今年以来涨幅有所回落，但上涨趋势依旧。从宏观形势看，今年国民经济增势强劲，房地产价格继续上升，这是经济发展进入新一轮快速增长期的必然反映，是投资和需求拉动、成本推动等诸多因素共同作用的结果。

1、住房需求不断增加是拉动房价上升的主要力量。一是随着经济的持续快速发展，市民收入水平不断提高，在政府大力推进住房制度改革、加快房地产业发展、鼓励居民住房消费以及加快城市化进程等政策作用下，居民住房消费仍将保持增长势头。此外二次购房的居民潜在一定的需求量，再加上近年来银行利率不高，不少的居民愿意投资住房，住房潜在需求量还相当大。二是随着沈阳区域面积和格局的变化，城市基础设施和旧城改造的加速，拆迁规模连续几年大幅增长，货币安置政策使相当一部分拆迁户进入市场选购新房，住房需求的增加在近期内是拉动房价上升的主要力量。

2、商品住宅供应结构不合理，供需脱节。房地产供给结构不合理，直接导致住房有效供应及价格体系的失调。据有关部门调查，居民购买住房需求中，需求在100平方米以下住房的占57.9%，而供给比例为8.8%，供求差距为49.1%。目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住宅供应量比例低，高档商品住宅供应量比例高。另外，部分楼盘建筑豪华，公摊面积大，物业管理费高，与市民消费水平相背离。

3、商品房建设成本上升。目前，房地产开发成本进一步上升。一是部分空置房的存在，降低了资金的使用效益；二是土地、建材、人工费用等价格持续上涨；三是拆迁安置工作难度大、费用高；四是随着居民生活水平的不断提高，对居住环境和配套设施的要求也不断提高。商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。因此，房屋建设成本增大，利润空间缩小，造成商品房价格居高不下。



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